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  五大行中唯一利率打折的隻有農業銀行，但也與央行的"指導價"相去甚遠。當記者以貸款總額200萬元相詢時，農行陸傢嘴支行個貸人士表示可以按照基準利率打九五折。事實上，這也隻是8月時推出的折扣力度。

  資料顯示，金融危機爆發前，美國商業銀行就是將部分房貸出售給"兩房"等機構，由它們擔保，將房貸資產證券化並出售給投資者。兩傢機構所承保或者購買的房地產貸款約占美國住房市場的50%，次貸危機以來在新發行量中所占比重更是達到80%以上，老牌MBS的一夜坍塌令剛起步的中國版MBS舉步維艱。

  "如果在我們銀行沒有其他業務，房貸隻能按照基準利率來執行，我們可以按照一定的折扣去申報，但能不能獲批很難說，資質良好、還款記錄也比較好的購房者，如果和我們有比較多業務往來的話，有可能拿到九五折。"招商銀行淞滬路支行內部人士對記者表示。8月接受采訪時，該行房貸要較基準利率上浮11%。

  一傢國有銀行風控部門從業超過15年的資深人士則告訴記者："2005年財政部會計準則發佈，央行放開MBS試點，但建行才發行兩個產品就適逢爆發瞭美國次貸危機，這直接拖慢瞭整個創新的進程，美國發行住房債券的'兩房'(即房利美和房地美)出瞭問題，決策層要有一個審慎考量的過程。"

  而在資產證券化的試水方面，國開行也早有建樹。2005年，央行批準國開行發行"2005年第一期開元信貸資產支持證券"。2012年，央行、銀監會、財政部聯合下發《關於進一步擴大信貸資產證券化試點有關事項的通知》，重新啟動信貸資產證券化業務，同年9月，國開行就通過中信信托向全國銀行間債券市場成員發行規模為101.6644億元的"2012年第一期開元信貸資產支持證券"，為規模之最。

  交通銀行楊浦支行執行房貸審批的工作人員則對記者坦言："雖然央行新政是說銀行房貸利率最低可以打七折，但實際上我們沒有折扣，不管貸多少，都是按照基準利率來執行。"這與工商銀行控江支行的表態如出一轍。

  不過，這種金融創新也可能面臨水土不服的尷尬。上海財經大學現代金融研究中心教授奚君羊對《中國經濟周刊》分析："政府對房地產有一個想要救市的意向，雖然心照不宣，但是事實上不希望房價出現大幅度的、系統性的下跌，因此出臺這個指導意見，希望銀行通過這種方式增加房貸，但是商業銀行有自己的考慮，會根據自己利益權衡，現在來看依然積極性不高。"

內容來自sina新聞

  或因2008年次貸危機延後

  "目前市場短久期、高收益的替代性資產較多，比如一年期理財收益率達到5.27%、信托收益率有9%，在投資者風險偏好較高時，MBS資產可能缺乏吸引力，比如以目前5年以上商業貸款為基礎資產的收益率為6.5%，扣除管理費用後，能提供給投資者的收益可能更低。"曹陽也對記者表示。

  央行在發佈《2002年中國貨幣政策執行報告》中首次提到瞭"積極推進住房貸款證券化"。

  央行大手筆的房貸新政似乎正在淪為一紙空文。《中國經濟周刊》記者日前采訪瞭中農工交建五大銀行，註意到除瞭在8月就被曝利率打折的農業銀行之外，其餘4傢都對首套房貸延續瞭強硬的保守態度。

  "另外一方面，過去10年是房地產的繁榮期，微觀定價中缺乏違約率、提前償還率等參數的可靠經驗估計，這些市場和技術性問題都可能制約MBS市場短期的大規模擴張。"

央行房貸新政難落地上海四大行按基準利率執行白河區土地貸款率利試算表

  1998年

  據悉，房貸證券化的基本模式是首先，由商業銀行將其可證券化的住房貸款資金出售給證券化特設機構；其次，由證券化特設機構將所獲得的住房貸款匯總重組， 經信用擔保及評級後， 發行住房貸款證券， 再由投資者購買；最後， 住房貸款人所償付的抵押本息， 用於對投資者支付本息以及評估、擔保、承銷或其他證券化費用。

  "建行本身做抵押貸款出身，這方面投資更有經驗，當時的經濟周期中，整體的經濟走向是向上的，商業銀行傾向於拿長久期的資產，而房地產又是一個上行周期，被看作優質資產，所以跟進的銀行並不多，更傾向於持有房貸到期。"浦發銀行金融市場部高級宏觀分析師曹陽對《中國經濟周刊》分析。

  由國開行接盤

  但兩年間卻未見其他商業銀行跟吃螃蟹。2007年打破僵局的仍是建行，繼"建元2005-1個人住房抵押貸款支持證券"之後，"建元2007-1個人住房抵押貸款證券化信托資產支持證券"問世。此後長達10年MBS(指住房抵押貸款支持證券)產品都鮮有聲聞。直到今年7月郵儲銀行發行"郵元2014年第一期個人住房貸款支持證券化產品"。

  我國抵押貸款證券化(MBS)的發展時間軸

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-11-18/07402987451.shtml

  從理想化的運作模式看，這無疑是可以將房貸風險分散的有效手段。不過，記者查閱相關資料註意到，房貸資產證券化並不是初次登上中國銀行業的歷史舞臺，早在2005年就已在上海破冰，當時第一個吃螃蟹的是存量房貸資產最多的建設銀行。

  相比之下，貼近市場化運作的股份制銀行首套房貸款政策較3個月前略有松動。不過，采訪結果亦顯示，能夠拿到首套房折扣利率的購房者存有諸多限制條件，並且與高達七折的折左營區土地貸款率利最低銀行扣幅度難以匹配。

  在樓市走向愈見復雜莫測的大背景下，央行也使出渾身解數想要刺激房貸投放的動力，其中最引業內熱議的是再提房貸資產證券化。

  "但現在整個大背景有瞭變化，尤其是利率市場化的不斷推進，銀行負債穩定性趨於下降，房貸證券化重新有瞭活躍的基礎。"曹陽告訴記者，整體看，銀行運營成本在不斷提高，負債周期則往下沉，"把這些抵押貸款打包證券化之後可以盤活存量，通過表外化可以騰挪商業銀行的信貸空間，降低資產和負債的久期失衡。"在他看來，目前抵押貸款約10.7萬億元，占貸款餘額的13.6%，促進MBS市場發展正是央行本輪刺激政策中涉及金融創新的一個亮點。

  業內猜測房貸證券化產品

  "首套房貸款利率一般不用上浮，不管貸多少，最低都是基準利率，但是如果買60平米以下的房子，貸款總量偏低的話肯定還要上浮。"建設銀行楊浦支行個貸中心回應記者。

  四大行在滬均無首套房貸利率優惠

  "當時美國發行MBS這麼積極的原因是可以充分利用流動性，通過證券化把房貸轉讓出去，先兌現未來收益的一部分以換取現金流，通過反復證券化滾動收益，而中國銀行業現在面臨的問題是貸款需求不像美國那麼大，現在國內對房地產的需求不是太旺盛，銀行現在不缺資金，缺的是既安全又收益高的投資項目，所以房貸證券化的動力本身不足。"奚君羊如是說。

  而就買方市場來看，對MBS的反響也並不那麼熱烈。記者註意到，郵儲銀行此前發行的MBS產品基礎資產加權利率是5.88%，實際發行的MBS利率分兩檔，分別為5.8%和6.79%。由於該產品發行利率基本上落在瞭招標區間的上限，意味著投資者對該產品投資興趣不大，被業內普遍解讀為當時投標認購的情況恐怕不甚理想。

  中國銀行五角場支行相關人士也對記者強調："首套房貸款沒有七折優惠，央行是有指導意見，但每個銀行的細則都沒有出來，我們銀行目前沒有任何折扣。"當記者提出年底將有200萬元房貸需求時，該人士表示："現在貸款的話，最起碼是基準利率，還可能根據個人信用評估情況上浮。"

  9月30日，央行"首套房利率最低可打七折"的重磅新政如同深水炸彈，攪皺瞭一直波瀾不驚的房貸市場。但據《中國經濟周刊》記者在上海調查，時隔一個月有餘，這一房貸新政仍然隻是來自宏觀層面的指導意見，上海市內的商業銀行對此采取的態度頗為一致：暫無行動。

  曹陽推測，可能的試點或在國開行在住房金融職能領域深化，"可能的運作模式是由國開行來購買市場發行的MBS債券，其以此為抵押品，向央行申請PSL(抵押補充貸款)來實現融資。"今年8月底，銀監會批建瞭國開行住宅金融事業部，這個副部級豪華規格的信貸航空母艦被媒體稱為"中國版住房銀行"。

  記者近日以購房者身份聯系8傢銀行支行信貸部門發現，銀行幾乎眾口一詞，稱"不可能下浮30%"。值得一提的是，3個月前記者也曾調查上海市內的商業銀行房貸市場，當時多數銀行都未給出首套房利率較基準利率的下浮優惠。盡管央行新政救市姿態鮮明，卻沒能改變銀行界房貸投放的謹慎態度。

  (實習生張文靜對此文亦有貢獻)

  房貸證券化10年推3個產品

  當時表示一般按照基準利率執行的民生銀行仍然堅持舊規，但也補充"在我行有金融資產的客戶可能有少量利率優惠"。

  國傢首次提出發展資產證券化業務的構想，開始試水關於資產證券化的離岸操作。

  2003年

  財政部開始著手對資產證券化制定會計規范。

  為瞭分擔房貸風險以提高銀行放貸積極性，央行新政也將目光投向瞭能為信貸騰挪空間的金融創新之舉，特別是"鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款證券來籌集資金"。但據記者瞭解，這種抵押貸款證券化(MBS)手段在國內已經徘徊10年，銀行在利益權衡之後，並沒有表現出預期中的踴躍。

  2005年

  財政部《信貸資產證券化試點會計處理規定》發佈並同時生效，滿足瞭當時我國試點單位進行資產證券化操作的需要。

  央行批準中信信托在全國銀行間債券市場發行"建元2005-1個人住房抵押貸款支持證券"。這一年是住房抵押貸款證券化的發行元年。

  2007年

  總量40.21億元的"建元2007-1個人住房抵押貸款證券化信托資產支持證券"再次發行。

  2014年

  郵儲銀行2014年第一期個人住房貸款支持證券化產品在全國銀行間債券市場發行，規模為68.14億元。

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  而8月以九四折優惠領跑滬上的匯豐銀行也裹足不前。"我們不會有七折這麼大的力度，最多會打九點幾折，隻做純商貸，不做公積金組合貸，新房依然隻做跟我行有合作的樓盤。" 匯豐銀行上海商城支行工作人員告訴記者。

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