養老地產陷空置窘境房企跑馬圈地 老年客群不買賬
在各路資本對養老地產躍躍欲試之際，不少養老機構運營者，卻經歷著迷失與彷徨。
經濟觀察報獲悉，位於北京東城景泰橋南的北京康泰老年公寓，因開業17個月入住率不足一成，已將旗下大部分物業出租給7天連鎖酒店，後者的"景泰橋店"，即將於11月開張。
從滿懷希望進入到無奈轉型，誰又會是養老領域下一個失意的淘金者呢？
走進來
北京南二、三環之間，緊挨京壇醫院，多路公交直達、成熟社區圍繞......貼著上述多個標簽的北京康泰老年公寓，在2011年初開始籌建，法人代表為楊志強，開辦資金50萬元，2012年5月正式走進養老領域時，也曾因其優越的外部環境信心滿滿。在它之前，太申祥和山莊、東方太陽城等養老機構，早已在京成名。
這個由個人投資的民辦養老服務機構，物業共10層，總建築面積6192平方米，內設278張床位，收住自理、半自理、不自理的老人。安全方面，公寓引入應急呼叫系統與監控系統。在頤養區，特別設置陽光中廳、閱覽室、棋牌室、健身房，更把打造"提供各類型住養服務的綜合性老年公寓"當作發展屏東鹽埔農地貸款目標。
在最初的宣傳資料中，北京康泰老年公寓提供單人間、雙人間、三人間、四人間及六人間多種選擇，每張床位每月折後價格2500元。優惠方案是，預付50萬元保證金，每月可抵消床位費用，合同期為一年可續簽，合同期滿後本金無息歸還。
2013年10月的一天，一直想為傢裡老人找個養老公寓的王蘭芝，來到這裡，並從工作人員處獲悉瞭入住價格和護理標準。
原來，老人想住進來，首先要去醫院體檢，再準備5萬元押金。拿到體檢單後，公寓醫護人員要對老人身體進行評估，根據護理等級收費。如需幫助行走、吃飯、洗澡、處理大小便，都有不同等級，完全不能自理將收最高4500元護理費。完全不用幫助，隻收500元基本護理服務費。
但在可選擇房間上得到的答案，卻和老年公寓的前述宣傳出現變化：隻能選擇10層的房間，且戶型隻有兩人間與三人間，每月需固定繳納2500-2800元的床位費。室內設施幾乎一樣，或東或西朝向的房間內，有電視、空調、暖氣、大衣櫃及24小時熱水。衛生間內，設計瞭老年人淋浴時的扶手。另外，每月需繳納飯費600元。
讓王蘭芝疑惑的是，為何選房隻能選第10層？原來開業17個月後，昔日的養老公寓，卻正面臨著艱難轉型。
記者實地調查發現，如今北京康泰老年公寓所處的樓座已玩起混搭，樓頂"7天連鎖酒店"幾個大字分外顯眼。就連昔日的大堂，也換上瞭7天連鎖酒店的工作人員，整個樓座也披上一層黃色的"7天裝"。而康泰老年公寓並未搬離，隻是在樓左側及下方用略小的黃色牌子標出來。"下面有幾層租給7天，但地方仍舊屬於我們"。北京康泰老年公寓辦公室一位負責人表示，目前我們主要讓老人住在第10層，整層床位30個左右，這層住滿後再逐漸往下面開。而原來開辟的單獨一層的供老人健身、閱覽、打牌的休閑空間，都已被挪到10層。
7天連鎖酒店方面，也驗證瞭上述事實。7天連鎖酒店景泰橋店工作人員表示，新店將於11月份開業，樓座的3-9層都屬於7天連鎖酒店。同時，在7天連鎖酒店官方網站，北京景泰橋店店狀態則為籌建中，照片、地址與康泰老年公寓現狀均保持一致。
活下去
從滿懷希望進入，到無奈轉讓物業，過高估計瞭客流量，是上述康泰老年公寓辦公室負責人眼中出現變故的主因。這位負責人表示，康泰老年公寓開業一年，實際的客流量遠沒有起初預想的那麼大，現在也就住進來10多個老人。任由空置與轉手收租，後者無疑更具可行性。"我們自己也要活下去呀。"她說。
養老產品與真實需求的錯位，或從根本上導致老年客群不買賬。細心的王蘭芝算瞭一筆賬，北京康泰養老公寓雖位置靠近城區，但老人每月需支付的最低費用門檻為3600元，月租金與東方太陽城等3500元的費用水平相當。實際的居住環境以及相應的配套設施，卻與後面兩者有著不小的差距。
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記者在調查中發現，康泰養老公寓內部並無醫院，沒有能開處方的醫生，且並非醫保定點單位。醫護人員僅可對老人身體做量血壓、測脈搏等常規監測，如感覺老人身體有異常會建議轉去醫院。同時，目前對外招租的10層，由於被附加閱覽、就餐等諸多功能，空間略顯擁擠。而在關註過該公寓的人群中，也有不少對其老年居住氛圍存在爭議，直接印象更像"老年酒店"。
"北京有個有意思的現象，老人對區位並不是很看重，更看重養老機構能不能享受醫保，服務質量怎麼樣。"潤土咨詢營銷部負責人楊茜表示，亦莊很多養老機構入住率達到90%，大部分和醫保掛鉤。政府大力倡導養老產業，但不意味著冒然進入。進入之前，應做實際的市場調研，具體到價格、戶型、面積、區位，市場容量，看當地老人到底需要怎樣的養老產品。
有著14年養老研究經驗的潤土咨詢，把養老客群分為活力老人、獨立老人、協助老人和護理老人。其中，70歲以內身體狀況好的活力老人，更看重養老社區環境和社會交往；70-80歲，有慢性病的獨立老人，看重養生養老，如足療、理療、慢跑等；80歲以上獨立生活困難的協助老人，更看重醫療護理生命有保障；生活不能自理的護理老人，則更看重生活的尊嚴。
在2012年該機構對北京、上海、石傢莊、濟南四個城市849個55周歲以上的居民做作調查顯示，46.9%的人更傾向於城市近郊的養老機構，消費觀念則較保守，最高承受的養老會費均值為2405元/月/人，醫院、收費、自然環境分別是其最為看重的三個因素。
她進一步指出，目前很多民間資本進入養老領域淘金，但產品跟老人真實需求是錯位的，最後老人入住率和接受度達不到預期，回收成本遙遙無期。國內大開發商和機構做養老項目，普遍面臨的最大問題就在運營，投入和產出不成比。盈利周期與酒店類似，長達8-10年，這還是在產品契合市場需求，順利經營的條件下。
同策咨詢研究部總監張宏偉也有類似擔憂。張宏偉表示，養老項目"粗放式"增長背後勢必會帶來盈利模式、運營模式、重復建設等多方面困局。養老市場最需要醫療配套型的養老地產項目，隨便一個地段、一個項目就拉郎配，短期內或快速增加養老床位，但設計、配套、服務一旦滿足不瞭老人需求，未來難免陷入養老項目"空置"的窘境。
粗略統計，包括萬科、遠洋、綠城、金地在內的30多傢品牌房企，目前在全國范圍內開發養老地產。養老地產市場上，房地產企業、保險資金、大型央企三大派系的投資額，已超過千億。2013年9月份，國務院印發《關於加快發展養老服務業的若幹意見》，更讓養老地產投資再度升溫。但探索者居多，成熟者寥寥，早日找到清晰的養老地產盈利模式，仍是活下去的關鍵。(文中王蘭芝為化名)
新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-10-26/09402468011.shtml
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